Jede Dichte ist anders

Innenverdichtung kann Wohnraum schaffen. Die Frage ist nur, wo und wie. Die Aussicht sucht Seinesgleichen. Von dem futuristischen Doppelstockgebäude, das auf das Dach eines Gründerzeitgeb.udes im Stuttgarter Süden gesetzt wurde, reicht der Rundblick weit über Baden-Württembergs Landeshauptstadt. »Ufo« nennen manche Nachbarn die Dachaufstockung, die der Tübinger Architekt Florian Danner entworfen hat: Zwei spiegelgleiche Wohnung mit je 98 Quadratmetern Fläche, als fließend-dynamische Geste gestaltet, bestehend aus einer Holzkonstruktion mit raumhohen Glasfronten sowie Steil-, Schräg- und Flachdachelementen. Sie verbrauchen im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen zwei Drittel weniger Energie, passiv wird Sonnenenergie genutzt, die Lüftung funktioniert automatisch. Ein Jahr wurde verhandelt, bis das Bauvorhaben stand. Nachdem sich Danner mit dem Besitzer des Gründerhauses geeinigt hatte, dessen undichtes Dach kostenlos zu sanieren und es dafür als Bauplatz zu nutzen, musste das Stuttgarter Stadtplanungs- und Baurechtsamt von dem Musterprojekt überzeugt werden. Fazit: Die Dachaufstockung wurde vom Bund Deutscher Architekten mit dem Hugo-Häring-Preis, bedeutendster Architekturpreis in Baden-Württemberg, ausgezeichnet.

Ein Zukunftskonzept für Ballungsräume, wo Wohnraum zunehmend knapper und teurer wird? Die Stadt Wien hat diese Form der Verdichtung seit Jahren exemplarisch vorexerziert. Indes summieren sich just dort die Kosten der Dachaufstockungen, weil diese erdbebensicher gemacht werden müssen – das ist nicht für jeden bezahlbar. »Dachaufstockung ist durchaus eine Möglichkeit, Wohnraum nachzuverdichten, gerade wenn die Gebäude unterschiedlich hoch sind«, sagt Franz Pesch, Emeritus des Städtebau-Institut der Universität Stuttgart. »Allerdings keine allgemeingültige. Jede städtebauliche Situation ist anders und man muss diese jeweiligen Dichten immer genau anschauen.« So kann sich der Architekt und Stadtplaner in der Landeshauptstadt Dachaufbauten an der einen oder anderen Stelle vorstellen. Aber Aufstockung als große Strategie funktioniere dort nicht. »Man muss das Wohnungsthema regional angehen und immer über die Stadtgrenzen hinaus denken, wo mitunter besser verdichtet werden kann und dies dann der jeweiligen Stadt und Bautypen entsprechend ausbalancieren«, so der Architekt. »Die Menschen leben regional und kommen beispielsweise von Gebieten wie dem Scharnhauser Park in Ostfildern oder der neu auf dem ehemaligen Bahngelände entstehenden Weststadt in Esslingen schnell mit S-Bahn- Verbindungen nach Stuttgart.«

»Innenverdichtung« wird denn auch im Koalitionsvertrag der grün-roten Landesregierung von Baden-Württemberg als wichtiges Ziel benannt. Die Innenkerne der Städte und Gemeinden gelte es zu stabilisieren, den zu hohen Flächenverbrauch einzudämmen. Laut Statistischem Landesamt wurde im Jahr 2012 täglich eine Fläche von 6,7 Hektar für Baumaßnahmen beansprucht – ein Jahreszuwachs an Siedlungs- und Verkehrsfläche in der Größenordnung von rund 3.500 Fußballplätzen. Im Ministerium für Verkehr und Infrastruktur (MVI) wurde daher der Faktor des fiktiven Bevölkerungswachstums, der für das Ausweisen neuer Flächen bestimmend ist, von 0,5 Prozent im Jahr auf 0,3 Prozent gekürzt. Damit soll dem demografischen Wandel Rechnung getragen werden – und dem Fakt, dass die Nachfrage nach Single-Wohnung und mehr Wohnfläche in den Städten doch weniger stark anstieg, als zunächst prognostiziert. Ein Grund seien, so Experten, die hohen Preise. Klar ist, es mangelt weniger an Luxusbleiben denn an bezahlbaren Wohnraum – gerade für Krankenschwestern, Feuerwehrleute, Erzieherinnen und andere Menschen mit gesellschaftlich relevanten Berufen, deren Gehalt nicht mit dem Mietpreisspiegel in Ballungsräumen mithalten kann. Zu den klassischen Themen, um ohne Flächenverbrauch neuen Wohnraum in der Stadt zu schaffen, gehört daher die Schließung von Baulücken. Dies, so Stadtplaner Pesch, bedeute aber nicht, die noch freien Grünfl.chen der Halbhöhenlage mit Geschosswohnungsbau zuzukleistern: »Das macht keinen Sinn, die grünen Zonen machen Stuttgarts Qualitäten aus.« Auch Landschaftsarchitekt Udo Weilacher betont: »Verdichtung heißt, mit den Flächen effizienter umzugehen.« In Zukunft müsse man überlegen, ob mehr Menschen jene Freiflächen, die nur einseitig dem Sport oder zur Dekoration dienten, nutzen könnten. Ein Parkplatz müsse nicht nur 24 Stunden am Tag Parkplatz sein, so Weilacher.  Auch viele Infrastrukturprojekte, etwa Hochwasserschutzanlagen oder Bahngelände, ließen sich mit neuen Stadtgrünprojekten verbinden. Deswegen sieht auch Pesch eine große Chance in der innovativen Umnutzung ehemaliger Büroräume und nicht mehr tauglichen Gewerbefl ächen in den Innenstädten. Werde doch einiges an Gewerbegebäuden gebaut, die eigentlich nicht benötigt würden. »Wie es funktionieren kann, haben die Architekten von Wilford Schupp exemplarisch mit dem – sehr hochwertigen – Umbau des ehemaligen Max-Planck-Instituts zum Wohngebäude gezeigt. Aber auch einige Projekte im Stuttgarter Osten sind gelungen.« Zu den bundesweit großen Wohnbaureserven gehöre außerdem die Konversion von ehemals militärisch genutzten Flächen oder einstigen Krankenhäusern – etwa von Baugemeinschaften.

In Tübingen gibt es seit 2014 das erste per Bürger-AG, also per Bürger-Aktie finanzierte Gebäude. Auf den 1.200 Quadratmetern Wohn- und Gewerbefl äche leben unter anderem Wohngemeinschaft en mit Menschen mit Handicap, junge Familien, es gibt Gästewohnungen, die für ein bis sechs Monate gemietet werden können, sowie ein Co-Working-Space mit temporär nutzbaren Büropl.tzen. Die Bürger-Aktie sei für Menschen interessant, »die ihr Gemeinwesen aktiv mitgestalten und nicht warten wollen, bis der Staat etwas macht« sowie für »Kommunen, die ihre Baulücken nicht ausschließlich dem Höchstbietenden (der später dann teure Wohnungen verkauft ) überlassen möchten«, heißt es bei der verantwortlichen nestbau AG. Nest steht denn auch nicht nur für Heim, sondern auch für »nachhaltig. ethisch. sicher. transparent «. Das bedeutet, Interessenten betiligen sich an Wohneigentum, aber nicht am Wohnraum selbst, sondern in Form einer Aktie. »Ab 1000 Euro wird Geld investiert in Wohngebäude im süddeutschen Raum mit dem Ziel nachhaltig preiswerten Wohnraum zu schaff en, bei dem die Aktionäre eine maßvolle Rendite bekommen, die Mieter einen fairen Mietpreis und die Städte profi tieren können, weil sie günstigen Wohnraum bekommen«, erklärt ein Aktionär. Und nestbau-Vorstand Gunnar Laufer-Stark betont, dass es im Unternehmen keine typischen Aktionäre gebe. Alle indes eine, dass sie mit ihrem Geld etwas Vernünft ges machen wollten. »Ethisch heißt, dass die Anlieger denen, die in unseren Häusern wohnen, gerade in die Augen schauen können.« In aller Regel liege der Mietpreis unter dem örtlichen Mietspiegel, der Energiestandard liege über dem staatlich vorgeschriebenen. Laufer-Stark: »Die Idee taugt für alle Städte, in denen derzeit schon und weiterhin absehbar Mangel an bezahlbaren Wohnraum herrscht.«

• Petra Mostbacher-Dix

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